マレーシア不動産セミナーメモ：イスカンダルプロジェクトって響きがかっこいいね。-びじねすゴドセブン

2015年のテーマの一つとしてマネーを設定して、いろいろ勉強しているのですが、友人がフィリピンの区分マンションを投資用に購入した。という話を聞いた。

「え！？海外のマンションの一室を所有しちゃうわけ！？」

と驚くとともに、怖いもの見たさの好奇心がわき、調べて見たら、フィリピンではないが、マレーシアの不動産投資に関するセミナーを見つけたので、「えいやっ」と参加してみました。そこでは、日本の不動産投資とはまったくことなるコンセプトにびっくりするとともに、視野が広がるっておもしろ〜いという体験が待っていました。

＜こちらが私のセミナーのときの生メモ＞

マレーシアといえば大前学長

マレーシアといえば、科目受講をしているビジネススクール「ビジネスブレイクスルー大学大学院」の学長である大前研一さんが、18年にも渡って、国家アドバイザーをつとめた国。イギリス領であった背景からも金融関係の法整備がしっかりしているそうです。

国家プロジェクトって響きかっこいい

さて、今回行ったセミナーは、マレーシアとシンガポールの2国の共同国家プロジェクト「イスカンダル計画」で開発されるジョホール州という地域の投資物件の紹介でした。なんか、いきなり響きにくらっと来ちゃいます。

ジョホールという場所は、シンガポールのすぐ北に広がる地域で、シンガポールから、車のまま入国することができ、30分という近さ。この地域は、ぜんぜん開発されてなかったようなのですが、国の面積の狭いシンガポールは、スーパー土地も高く、手を伸ばしてきたって感じでしょうか。

実際、住居用の物件では、シンガポール人が大挙してやってきて、あるだけ買う！とバルク買いしていくそうです。シンガポールって場所にもよるのでしょうが180〜220万円／平米という地価にたいして、ジョホールの中心地は36万円／平米ということで、８倍くらい違うという現実があるそうです。

＜ジョホール周辺マップ＞

いろいろお得らしい

マレーシアでは、外国人による投資には日本円約3000万以上という制限があるそうなのですが、このイスカンダル計画で開発されるジョホールはいわゆる経済特区となり、金額上限の制限がないそうです。

その他にも、不動産の契約のためにかかる契約書作成費用、州政府合意書取得費といわれる、いわゆる不動産取得費用が無償になったり、2025年までの売却であれば売却益が非課税になっちゃうなどの、優遇政策があるそうです。

話は飛んで、中国は深セン、こちらも香港に隣接する経済特区として、'79から30年間でGDPが10倍という成長をとげた、というのがイスカンダル計画では引きあいにだされるそうですが、ジョホールの不動産価格は、計画がはじまった2006年から1.7倍になっているそうです。

まとめ１：で、どれくらいもうかるのよ？

ということで、本セミナーでのお話は、いま買っとけば、将来値上り年率8%はいっちゃうよ。2025年までに売却すれば所得税もかからないよ。他のマレーシア地域では外国人制限で投資できない3000万円以下の投資物件があるよ。というものでありました。

超簡易シミュレーションによれば、2500万円のオフィス物件を2024年に売却するとトータルで3000万円以上のリターンが得られます。という。いやー、スケールの大きな話であります。

出典：フォーランドリアルティネットワーク

海外の不動産投資は、家具とかも買わないとでしょ？

友人のフィリピン不動産投資の話でも聞いていたのですが、賃貸の場合、家具、家電製品は、大家さんが準備して置くのが当たり前らしく、それはマレーシアも同じだそうなのですが、オフィス物件というのは、スペースだけ貸すのが一般的で、そういう意味でも、開発地域特有のレアな投資らしい。

ちなみに、マレーシア、フィリピンで、賃貸管理は現地の会社にお任せするわけですが、賃料の１ヶ月分か8%というのが一般的のようです。日本だと3〜5%みたいなのでやや割高？いや、そんなもん？って感じですが、賃料収入というより、値上がりを狙うわけで、そこじゃねーだろ、って感じなんですかねー。

融資は引けるの？

「マレーシアでは、物件価格の50〜60％程度まで、期間は25年、マレーシアの銀行から不動産ローンがひけます。金利は４％くらい。また、銀行の預金の金利が3％くらい」

また、マレーシアでは、日本みたいに、住宅ローンと不動産投資目的のローンで金利が違う、ということは無いそうです。

それにしても日本では考えられない、預金金利だ。そうかー、為替リスクはあるけど、賃料収入とかも現地通貨で、現地の銀行に入るわけなので、銀行金利でも増えてくんだなー。

完成していくにしたがって支払うそうです

マレーシアの不動産投資では、建物が立つ前から、金払えということは法律で禁止されていて、基準に基づいて、完成するにしたがって、xx%と支払って行って、完成したときに100%の金額を払いきって、引き渡しとなるそうです。

なので、いきなり2500万円が必要なワケではなく、完成までの、2年前後で、だんだん払って行く、で融資を引くなら、半分くらいまでは自分で払って、途中からお金を借りて払う。

まとめ２：とはいえ

つまり、途中から、自分の現金はいらなくなるけど、ローンの金利を払いながら、完成をまつ、という「まさに投資」って感じで、現金がある程度ある方には魅力的なのでしょうが、1200万って年収何年分だよー。

と国家プロジェクトに投資ができる、という響きにウキウキしつつも、海外の投資ってこんな感じなんだー、という知的好奇心をそそられたりしつつ、そりゃ無理だよー、ともりあがった気分をブログに吐き出すのでありましたwww